Jūs vēlaties īrēt dzīvokli vai māju uz ilgāku laiku? Juridisko konsultāciju birojs “Rem Legal” uzsver, ka vienīgais veids kā sevi pasargāt un aizsargāt no konflikta ar izīrētāju, ir līguma noslēgšana. Taču, kas jāņem vērā, slēdzot īres līgumu? Padomus sniedz juridisko konsultāciju birojs “Rem Legal”.
Par īres līguma pagarināšanu jārūpējas pašam īrniekam
Ja līgums par dzīvokļa īri ir noslēgts uz konkrētu laiku, tad īrniekam jāatceras, ka līguma termiņa pagarināšana par dzīvokļa īri ir jāprasa īrniekam, jo īrnieks par šo īpaši nav jābrīdina.
Likuma “Par dzīvojamo telpu īri” 6. panta otrā daļa nosaka, ja dzīvojamās telpas īres līgums noslēgts uz noteiktu laiku, līguma termiņam izbeidzoties, īrnieka pienākums ir atbrīvot dzīvojamo telpu, izņemot gadījumu, kad līgumā ietverta saistība, kas paredz īrnieka tiesības prasīt līguma pagarināšanu.
Gadījumā, kad līgumā ietverta saistība, kas paredz īrnieka tiesības prasīt līguma pagarināšanu, izīrētājam ir tiesības atteikt īres līguma pagarināšanu, ja:
1) īrnieks nepilda pienākumus, kas noteikti īres līgumā;
2) dzīvojamā telpa nepieciešama īpašnieka vai viņa ģimenes locekļu personiskai lietošanai;
3) dzīvojamā māja ir nojaucama vai arī dzīvojamā mājā (dzīvojamā telpā) jāveic kapitālais remonts.
Tipiskākās kļūdas, slēdzot īres līgumu
Pirms slēgt īres līgumu, noteikti vajadzētu pārliecināties, vai izīrētājs ir tiesīgs izīrēt dzīvojamo telpu.
Protams, īres līgums obligāti jāslēdz rakstveidā un to slēdzot, ir obligāti jāvienojas par īres objektu un īres maksas apmēru, pēc iespējas precīzāk vienojoties par telpu izmantošanu, tai paredzētajiem mērķiem, kārtības uzturēšanu, iespējamiem remontiem un uzlabojumiem, zaudējumu atlīdzināšanu, pakalpojumu veidiem, ko saņem īrnieks, termiņus kādā notiek pakalpojumu un īres maksas apmaksa utt..
Īres maksu var grozīt tikai tad, ja šāda iespēja, paaugstināt maksu, iepriekš noteikta līgumā. Ir nostiprināts, ka īres līgumu var grozīt tikai rakstveidā vienojoties, tātad kategoriski netiek pieļauta līguma nosacījumu vienpusēja grozīšana. Ja iespēja paaugstināt īres maksu paredzēta līgumā, īrnieks rakstveidā jābrīdina sešus mēnešus iepriekš, ja līgumā nav noteikts citādi. Brīdinājumā norādāms īres maksas paaugstināšanas iemesls (piem., ja cēlušās cenas) un finansiālais pamatojums (tāme), kura izstrādei gan pagaidām nav metodikas.
Ja dzīvojamā māja vai dzīvoklis pāriet citas juridiskās vai fiziskās personas īpašumā, jaunajam īpašniekam ir saistoši iepriekšējā īpašnieka noslēgtie dzīvojamās telpas īres līgumi. Jaunus nosacījumus līgumā var ietvert, tikai abpusēji vienojoties.
Slēdzot īres līgumu ieteicams iekļaut arī pieņemšanas – nodošanas aktu, kas abas puses sevi pasargās no pārpratumiem, neskaidrībām utt, jo būs skaidri noteikts kādā stāvoklī dzīvoklis bijis, kas tajā atradies utt.
Latvijas Republikas Ministru Padomes lēmuma Nr. 210 Pielikumā (http://likumi.lv/doc.php?id=60247) ir dzīvojamās telpas un nodošanas-pieņemšanas akta paraugs. Šis lēmums ir diezgan vecs, taču tas, kas jāiekļauj konkrētajā aktā būtu jāiekļauj nav būtiski mainījies gadu gaitā.
Kā pareizi pārtraukt īres līgumu?
Dzīvojamās telpas īrniekam ir tiesības, ja līdzēji nav norunājuši citādi un ja tam piekrīt visi īrnieka pilngadīgie ģimenes locekļi, jebkurā laikā izbeigt dzīvojamās telpas īres līgumu, par to mēnesi iepriekš rakstveidā brīdinot izīrētāju. Šajā situācijā atkarīgs, kura puse lauž īres līgumu, jo īrniekam ir diez gan liela izvēles brīvība šajā jautājumā, pat, ja īres līgums ir noslēgts uz konkrētu laiku, jo šajā gadījumā nevar piemērot Civillikuma 2144. panta noteikumus, kas paredz: ja īrnieks patvaļīgi atsakās no īres līguma pirms līgumā noteiktā laika, tad no viņa var prasīt visas īres naudas samaksu līdz līgumā paredzētā termiņa beigām. Īrnieka rīcību, atsakoties no īres līgums pirms termiņa, nevar atzīt par patvaļīgu, jo likuma “Par dzīvojamo telpu īri” 27. pants piešķir īrniekam tiesības izbeigt īres līgumu jebkurā laikā.
Savukārt izīrētājs var izbeigt dzīvojamās telpas īres līgumu tikai likumā “Par dzīvojamo telpu īri” 28. panta paredzētajos gadījumos, kuri tālāk izklāstīti šī paša likuma 28.1 -28.6 pantā un neviens cits īres līguma laušanas gadījums nepastāv, tāpēc ir jākonstatē likumā noteiktie apstākļi.
Kas jāņem vērā, ja tiek pieprasīta drošības nauda?
Drošības naudas noteikšana ir izīrētāja tiesības, taču tai jābūt noteiktai īres līgumā. Īres līgumā jābūt paredzētam tās apmēram, samaksas, dzēšanas un atmaksāšanas kārtībai un termiņiem. Drošības naudas iemaksas mērķis ir garantēt, ka īrnieks, īres līgumam izbeidzoties, nodod izīrētās telpas lietošanai derīgā stāvoklī, ka īrnieks izpildījis savus pienākumus, izdarījis visus īres līgumā paredzētos maksājumus, nodrošinājis telpu uzturēšanu lietošanai derīgā stāvoklī, laikus ir izdarījis kārtējo remontu.
Drošības naudas apmērs likumā nav noteikts (praksē ~2-3 mēnešu īres maksa), izņemot valsts un pašvaldību dzīvojamās telpas, kurās noteikts, ka drošības naudas apmērs nedrīkst pārsniegt attiecīgās dzīvojamās telpas 12 mēnešu īres maksas apmēru.
Drošības naudu nevar prasīt no:1) maznodrošinātajiem, kuriem tiek izīrēta valstij vai pašvaldībai piederoša telpa;
2) citām personām, kuram tiek sniegta likumā noteiktajā kārtībā pašvaldības palīdzība dzīvokļa jautājuma risināšanā.
Norēķināšanās par iemaksāto drošības naudu notiek brīdī, kad dzīvojamās telpas īres attiecības tiek izbeigtas neatkarīgi no to izbeigšanas pamatojuma. Ja, dzīvojamās telpas īres līgumam izbeidzoties, drošības nauda līguma saistību izpildes nodrošināšanai netiek izmantota vai tiek izmantota daļēji, tā pilnībā vai tās atlikusī daļa atdodama īrniekam ne vēlāk kā tajā pašā dienā, kad dzīvojamā telpa tiek atbrīvota, ja īres līgumā nav noteikts citādi.
Ja drošības naudas atmaksāšanas termiņš nav noteikts, tad likums uzliek par pienākumu izīrētājam to atmaksāt tajā pašā dienā, kad tiek atbrīvota dzīvojamā telpa (ja īrnieks nav nodarījis nekādus zaudējumus vai palicis parādā).
